Por Lama Ibrahim.
Dado vasto cenário dos contratos de locação de imóveis em território nacional e sua representatividade no âmbito financeiro e econômico, surgiu ao longo dos anos nova espécie de contrato de seguro, o seguro de fiança locatícia.
Regulado pela Lei do Inquilinato, e tendo suas regras estabelecidas pela Resolução nº 202/2008, do Conselho Nacional de Seguros Privados, vem facilitar a questão quanto à busca de um fiador pelo locatário, ou mesmo apresentação de caução por ele.
Neste contexto, os contratos de seguro fiança locatícia nada mais são do que uma garantia contratada pelo locatário em favor do proprietário do imóvel, para o caso de inadimplência, substituindo, desta forma, a figura do fiador, ou o oferecimento de caução.
De acordo com a Resolução 202, do CNSP, é o contrato que garante o pagamento da indenização ao segurado, dos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento do locatário em relação à locação do imóvel.
O segurado será o próprio locador do imóvel, ou seja, o proprietário do bem objeto de locação; e o locatário será o garantido, podendo ser pessoa física ou jurídica, e é quem paga o prêmio à seguradora autorizada pela SUSEP para atuar neste ramo de seguro.
Referido contrato pode ser contratado para aluguéis de imóveis urbanos residenciais e comerciais, sendo que apresenta algumas particularidades, dentre as principais, está a proibição de um mesmo contrato de locação possuir mais de um seguro da mesma espécie. Ou seja, não podem ser contratadas duas garantias para o mesmo contrato de locação.
O tempo de vigência do seguro irá durar, em regra, pelo mesmo período de locação do imóvel, valendo ressaltar que, para a aprovação do pretenso locatário/inquilino para o seguro, é necessário que comprove renda mensal equivalente a três ou quatro vezes o valor do aluguel, podendo ser aceita, também, a junção de rendas das pessoas que venham a residir no imóvel.
Outro ponto relevante quanto à esta espécie de seguro, é que na hipótese de o locatário restar inadimplente quanto ao pagamento de alugueres e demais encargos que forem objeto do contrato, ele não ficará isento de saldar os valores em face da seguradora, conforme será melhor esclarecido adiante.
Importante ressaltar, também, que o seguro fiança locatícia, além de garantir os valores referentes as parcelas do aluguel, pode abranger encargos existentes sobre o bem, como IPTU, bem como de contas de luz, condomínio, água, entre outros, sendo que o custo das parcelas de prêmio pode variar entre uma, a duas vezes o valor do aluguel mensal, sendo passível de parcelamento, isso de acordo com o procedimento de cada seguradora.
Como já salientado, o benefício que o seguro fiança locatício traz é a dispensa da busca de um fiador pelo locatário, e os possíveis constrangimentos que esta situação possa gerar, sem contar que é menos oneroso, em menor lapso de tempo, isso quanto à apresentação de caução, que costuma ser no equivalente aos valores de três meses de aluguel.
A vantagem para o locador, segurado na apólice, é de que, sob qualquer viés, receberá o valor dos aluguéis e encargos inadimplidos pelo locatário, uma vez que a seguradora fará frente aos débitos deixados, tomando por base o contrato entabulado entre partes.
Ainda, destaca-se que o sinistro, nesta espécie de seguro, se dará quando já inadimplente o locatário, o locador acionar a seguradora para que realize os pagamentos respectivos, de acordo com as coberturas contratadas no seguro fiança locatícia.
Em estando efetivamente caracterizado o sinistro, a seguradora indenizará o proprietário do imóvel, pagando os valores inadimplidos pelo locatário, o que gera a favor da referida seguradora o direito de passar a cobrar o montante pago diretamente do inquilino que, não o fazendo, poderá ser acionado judicialmente, em ação de regresso, para sanar os valores que deixou de pagar.
Conclui-se, desta forma, que o contrato de seguro fiança locatícia é um facilitador quando da celebração de contratos de locação, porém, não isenta o inquilino de realizar o pagamento dos valores que deve, sob o risco de ser acionado judicialmente pela companhia seguradora.
Estas são, em linhas gerais, as principais particularidades dessa modalidade de seguro.
Autora: Lama Ibrahim é advogada do escritório Rucker Curi Advocacia e Consultoria Jurídica e especialista em Direito de Seguros – Previdência Complementar e Processo Civil.