Seguro de título poderia proteger compradores contra fraudes imobiliárias, mas não existe no Brasil

Uma investigação no Rio Grande do Sul envolvendo a negociação de imóveis de pessoas mortas, com uso de documentos falsificados e pessoas que se passavam pelos verdadeiros proprietários, chama atenção para um risco que pode atingir compradores de boa-fé: descobrir, depois da aquisição, que havia uma fraude ou irregularidade na titularidade do imóvel. O caso também levanta uma discussão para o mercado de seguros: existe proteção para quem compra um imóvel e, posteriormente, descobre um problema anterior à transação?

Em países como os Estados Unidos, o chamado Title Insurance, ou seguro de título, é utilizado para proteger compradores contra determinados prejuízos relacionados à titularidade de uma propriedade. No Brasil, porém, esse tipo de seguro ainda não existe.

Segundo Nelson Fontana, diretor da Fontana Corretora, professor da ENS e diretor do Sincor-SP, atualmente não há uma cobertura equivalente ao modelo norte-americano.

“Atualmente não existe no Brasil nenhum seguro semelhante ao Title Insurance, um seguro muito comum nos Estados Unidos contratado pelos compradores de imóveis para se protegerem contra perdas financeiras decorrentes de vícios na propriedade de imóveis, não identificadas antes da compra.”

Entre os principais riscos que um seguro de título poderia proteger está justamente a descoberta de que a pessoa que vendeu o imóvel não era seu verdadeiro proprietário.

No caso investigado no Rio Grande do Sul, segundo o relato apresentado na pauta, criminosos teriam utilizado documentos falsificados para se passar por proprietários já falecidos e negociar os imóveis.

“Como foi noticiado, em um caso no Rio Grande do Sul, criminosos usando documentos falsificados se passavam por proprietários de imóveis e enganavam compradores de boa-fé que descobriram que tinham pago para quem não era o titular da propriedade. Este é o principal risco.”

A situação mostra como uma transação aparentemente regular pode esconder problemas anteriores à compra. E, quando a fraude é descoberta, o comprador pode precisar buscar judicialmente a recuperação do dinheiro desembolsado.

Embora o Title Insurance seja utilizado nos Estados Unidos, Fontana explica que o sistema de registro de imóveis brasileiro apresenta características diferentes e, em alguns aspectos, permite uma investigação mais concentrada sobre o histórico da propriedade.

“O seguro de Títulos ou de Titularidade não veio, ainda, para o Brasil, mas é o caso de se analisar se ele seria aplicável aqui. Pode parecer estranho falar isto, mas o sistema de Registros de Imóveis existente no Brasil é mais evoluído que o correspondente norte americano.”

Segundo o especialista, o Brasil possui o chamado sistema de matrícula única, no qual ficam concentradas informações relevantes sobre determinado imóvel, como proprietários atuais e anteriores e eventuais penhoras, hipotecas e outros gravames.

“Nós temos aqui no Brasil o que se chama de ‘sistema de matrícula única’ com Cartórios de Registros de Imóveis com território determinado. Todos os imóveis de uma determinada localidade, bairro ou cidade, estão registrados em um sistema de matrículas que é padronizado em todo País e aquela matrícula concentra todo o histórico daquele imóvel.”

Nos Estados Unidos, por outro lado, o sistema é descentralizado e fragmentado por condados, com diferenças entre os estados. Para Fontana, essa característica contribuiu para a necessidade de mecanismos específicos de proteção contra problemas na titularidade.

No Brasil, a análise da matrícula atualizada e de certidões relacionadas aos proprietários pode ajudar a identificar irregularidades antes da compra.

“Um advogado com uma rápida análise de uma certidão de matrícula atualizada e de certidões negativas ou positivas de processos judiciais que correm contra os proprietários para observar se eles podem alienar aquele imóvel sem caracterizar fraude contra credores, por exemplo, pode dar um parecer bastante confiável sobre a segurança de uma compra e venda.”

O risco para quem compra um imóvel, entretanto, não está apenas em fraudes planejadas. A falta de assistência jurídica também pode levar consumidores a adquirir propriedades cuja situação não está devidamente regularizada.

Um exemplo citado por Fontana envolve imóveis que permanecem registrados em nome de familiares falecidos, enquanto um herdeiro ou ocupante negocia o bem como se fosse proprietário.

Nesses casos, o comprador pode acreditar que um contrato particular é suficiente para garantir a propriedade, quando, na realidade, está adquirindo apenas direitos relacionados à posse. “Muitas vezes, portanto, não se trata de um golpe do vendedor, mas desatenção e falta de assistência jurídica ao comprador.”

A regularização posterior pode ser complexa e envolver inventário, sucessão e outras medidas jurídicas.

Além dos problemas documentais tradicionais, Fontana chama atenção para fraudes mais sofisticadas, que podem utilizar recursos digitais, inteligência artificial e técnicas de falsificação. “Além destes riscos, existem as fraudes muito bem arquitetadas que nem um advogado consegue detectar. Principalmente com os novos recursos da internet, IA e hackers.”

No caso do Rio Grande do Sul, a utilização de documentos falsos para representar pessoas falecidas mostra como a verificação de identidade pode ser importante em uma transação imobiliária.

Segundo Fontana, consultas complementares poderiam ajudar a identificar inconsistências entre a identidade apresentada pelo vendedor e o histórico oficial da pessoa.

Apesar da possibilidade de um futuro desenvolvimento do Title Insurance no Brasil, atualmente o corretor de seguros ainda possui poucas ferramentas específicas para oferecer ao cliente diante desse risco. “Os corretores de seguros podem, atualmente, fazer pouco para ajudar seus clientes a se protegerem destes riscos. Não possuem opções de seguros para oferecer, não possuem formação em direito imobiliário, este serviço é feito por corretores de imóveis e advogados.”

O especialista ressalta que seguros de garantia de obrigações contratuais existentes no mercado brasileiro possuem objetivos diferentes e não substituem uma proteção específica contra problemas de titularidade.

Por isso, uma das principais orientações que o corretor pode transmitir ao cliente é ter cautela antes de liberar os recursos para a compra e buscar profissionais especializados para verificar a situação do imóvel. “Uma recomendação que um corretor de seguros pode fazer ao seu cliente, de grande valia, é que ele tenha precaução para desembolsar o valor da compra.”

A matrícula do imóvel deve ser analisada e a propriedade precisa estar devidamente registrada. Fontana destaca ainda a importância do registro para definir quem é, de fato, o proprietário. “O fato é que, pelo direito brasileiro, o proprietário é aquele que registrou primeiro a compra na matrícula do imóvel. Os demais podem tentar reaver o que pagaram, mas o proprietário é aquele que registrou.”