Com a ampliação dos limites de renda e do valor dos imóveis financiados no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), entender como funciona o seguro habitacional se torna relevante para quem pretende comprar a casa própria. Segundo a CNseg (Confederação Nacional das Seguradoras), essa modalidade deve crescer 10,2% em 2026.
Embutido nas parcelas do financiamento, o produto funciona como uma rede de proteção para famílias e bancos: pode quitar a dívida em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário (pessoa que recebe empréstimo) e cobre danos físicos graves ao imóvel, como incêndio, explosão e outros eventos previstos em contrato.
As novas regras começaram a ser operadas pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil em abril e ampliaram o alcance do programa para famílias com renda mensal de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil.
O que é o seguro habitacional?
O seguro habitacional é diferente do seguro residencial tradicional. Enquanto o residencial é opcional e costuma proteger móveis, eletrodomésticos e oferecer serviços emergenciais, o habitacional está vinculado ao financiamento do imóvel.
“O seguro habitacional mudou muito em relação aos seus primórdios. Agora são o que chamamos de apólices [contrato de seguro] de mercado, mas não perderam a essência em relação às coberturas, que são danos físicos ao imóvel e morte e invalidez permanente”, afirma Sérgio Ricardo Souza, professor de pós-graduação da UFF (Universidade Federal Fluminense) e consultor técnico do Sincor-RJ (Sindicato dos Corretores de Seguro do Rio de Janeiro).
Segundo Souza, a cobertura de danos físicos protege o imóvel contra eventos de origem interna ou externa, enquanto a de morte e invalidez garante a quitação do financiamento caso algo aconteça ao mutuário.
O seguro habitacional é sempre obrigatório?
Na maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil, sim. No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), utilizado em boa parte das operações, a contratação é exigida. Também é comum nos contratos com alienação fiduciária — modalidade em que o imóvel fica como garantia da dívida até a quitação.
“Os agentes financeiros devem ofertar duas opções de contratação, com seguradoras diferentes, e o mutuário ainda pode trazer a sua opção independente.”— diz Sérgio Ricardo Souza, professor da UFF e consultor técnico do Sincor-RJ
Ou seja, embora o seguro seja obrigatório em muitos financiamentos, o consumidor não precisa necessariamente contratar a seguradora indicada pelo banco.
Porém, na prática, segundo Viviane Chu Porcel, especialista em direito imobiliário e sócia do Maluf Geraigire Advogados, os bancos criam barreiras: oferecem apenas duas ou três seguradoras pré-aprovadas e, se você insistir em outra, podem negar o crédito sem justificativa clara (“simplesmente falar que não”), atrasar a análise ou rejeitar a apólice por “incompatibilidade”.
Quanto custa o seguro habitacional?
O valor cobrado pelo seguro varia conforme características do imóvel, prazo do financiamento, idade do mutuário e montante financiado e, de acordo com Souza, é apresentado na hora da contratação.
Para se ter uma ideia, em uma simulação da Caixa para um imóvel de R$ 500 mil, com financiamento de R$ 170 mil, mutuário de 50 anos e prazo de 309 meses, o custo mensal ficou em torno de R$ 140, já contemplando as coberturas obrigatórias.
O que cobre e o que não cobre?
Em geral, o seguro habitacional cobre:
- morte do mutuário;
- invalidez permanente, conforme regras contratuais;
- danos físicos ao imóvel, como incêndio, raio e explosão;
Normalmente ficam de fora:
- desgaste natural do imóvel;
- falta de manutenção;
- vícios de construção, em alguns casos.
Existe portabilidade?
Existe, mas ainda é rara. “A portabilidade é possível, mas é raríssima, porque as ofertas de seguro são apresentadas quando da contratação com todos os custos efetivos ao longo do tempo, permitindo que o mutuário opte pela opção de melhor custo”, afirma Souza.
Na prática, trocar o seguro durante o financiamento depende de análise do banco e da compatibilidade da nova cobertura com as exigências do contrato.
O que fazer em caso de negativa da seguradora?
Se houver recusa no pagamento de sinistro (ocorrência do risco previsto no contrato de seguro), especialistas recomendam pedir justificativa formal por escrito. Depois disso, o consumidor pode registrar reclamação na Susep (Superintendência de Seguros Privados), órgão federal que regula e fiscaliza o mercado segurador, no Procon (Programa de Proteção e Defesa do Consumidor) ou recorrer à Justiça.
Também vale atenção a cláusulas consideradas abusivas, como exclusões genéricas, limites desproporcionais de indenização ou negativas sem base técnica clara.
O que muda com o novo Minha Casa, Minha Vida
Com mais famílias aptas ao programa e teto maior para imóveis financiados, a tendência é de aumento nas operações de crédito habitacional e, consequentemente, na contratação do seguro habitacional.
Para quem pretende financiar, especialistas recomendam comparar propostas, entender o custo total do contrato e avaliar se as coberturas oferecidas atendem às necessidades da família.