Notícias | 19 de setembro de 2003 | Fonte: Gazeta Mercantil

O novo Código Civil e os condomínios

Tenho visto alguns administradores de condomínio reclamarem da imposição do limite de 2% dado pelo novo Código Civil (NCC) para multa de atraso em pagamento de condomínio e que isso teria incentivado a inadimplência. No entanto, discordo do argumento em alguns aspectos. Em Brasília, a CP Gerenciamento de Condomínios não adotou a multa de 2% na cobrança das taxas de condomínio em atraso por diversas razões.
Cabe resaltar que a lei diz que será de até 2% “caso não convencionado” no contrato de condomínio. Além do mais, a Lei nº 4.591/64 – Lei dos Condomínios e Incorporações -, não foi revogada como gostariam algumas construtoras que não cumprem com suas obrigações.
A adoção simplista do NCC se dá em especial nos estados em que os sindicatos de condominio são dominados pela construção civil, que chega ao cúmulo de colocar uma cláusula nas Convenções dos Condominios que as exonera do pagamento das taxas até que os apartamentos sejam vendidos. E se nunca forem vendidos? Se forem alugados? Quem paga a conta?
Para os condominios registrados até 10 de janeiro de 2003 mantivemos o que determina a Convenção, multa de até 20%. E para os registrados após 11 de janeiro de 2003, como solução para incentivar os pagamentos das parcelas condominais em dia, colocamos uma cláusula que estabelece o benefício do desconto para quem paga até um determinado dia e, após essa data, multa de 2% acrescida de 1% juros e Correção Monetária. De qualquer forma é necessário que o condominio se resguarde de possiveis inadimplentes contumases.
Já obtivemos diversas Sentenças favoraveis no Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF), confirmando esse procedimento. Não se pode confundir “condomínio” (relação de copropriedade) com “comércio ou serviço” (relação fornecedor/consumidor).
Há muitos outros artigos interesantes no NCC e que causam mais polêmica do que o da multa, na área de condomínios. Por exemplo, o artigo 1.316, que dispõe que “pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal”. E pelo parágrafo 1º desse mesmo dispositivo, “se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem”. Ainda o parágrafo 2º, que estabelece que “se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida”. O inadimplente pode perder parte da sua área comum para aqueles que pagam por suas dispesas.
Há também a posibilidade de se convencionar como “conduta anti-social” os condôminos que são inadimplentes contumases. Até que os Tribunais Superiores decidam quem esta com a razão procuraremos resguardar a operacionalidade dos Condomínios Administrados por nós.

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