MARIA FERNANDA BLASER
Lei permite que fiador desista do contrato na época da renovação. Por conta disso, imobiliárias oferecem ao inquilino o seguro como alternativa
Na hora de alugar um imóvel, o futuro inquilino sempre se depara com uma situação embaraçosa: pedir a um familiar ou amigo próximo que aceite ser seu fiador. Por conta disso, as imobiliárias estão oferecendo cada vez mais a opção do seguro-fiança. Esse tipo de garantia vem crescendo, principalmente após a entrada em vigor do novo Código Civil, em janeiro de 2003, que permite ao fiador cancelar o contrato na época da renovação, a cada 30 meses. Hoje o volume de contratos de locação com seguro-fiança chega a 30%.
Pela nova lei, ao final do contrato de aluguel, o fiador tem direito de dizer se quer continuar oferecendo garantia de pagamento da dívida do inquilino ou não. Antes isso não era permitido e haviam muitas ações contestando o débito na Justiça. `O número de contratos com seguro-fiança ainda é menor que o de fiador, mas vem crescendo depois do Código Civil. Temos hoje mil contratos de locação em São Paulo: 60% com fiador e 30% com seguro`, afirma o diretor do Grupo Hubert, Hubert Gebara.
Conflito
O problema, segundo Gebara, é que o Código Civil entra em conflito com outras legislações, como a Lei do Inquilinato. `Essa lei prevê que o contrato de fiança seja renovado automaticamente, quando não há ordem de despejo contra o inquilino`. Os tribunais ainda não têm decisão pacífica sobre o tema.
O juiz da 24ª Vara Cível da Capital, Márcio Laranjo, ressalta que, o reflexo da nova lei na Justiça nunca é imediato. `Não percebi aumento no número de processos questionando a fiança. As conseqüências são lentas`, diz.
`As duas leis são válidas. Cada juiz tem um entendimento`, explica o advogado e professor da Faculdade de Direito São Francisco da USP, Rui Geraldo Camargo Viana. `Vale lembrar que o Código não anulou outras leis, como o Código de Defesa do Consumidor e a própria Lei do Inquilinato`.
Sem saída, Gebara afirma que as imobiliárias estão tentando negociar a renovação antecipada do contrato. `Entramos em contato com o inquilino e o proprietário quando o contrato está próximo do fim. Nosso objetivo é renovar antes mesmo do vencimento, para garantir que o fiador fique`.
Roseli Hernandes, gerente de locação e vendas da Lello Intermediadora de Negócios, segue a mesma estratégia. `Tentamos sim antecipar a renovação de contratos. Para quem não quer o fiador, oferecemos o seguro-fiança`. De acordo com ela, em 2002, 85% dos contratos de aluguel eram feitos com fiador. Hoje, dos sete mil contratos assinados em São Paulo, 72% têm fiador. `O seguro-fiança tinha uma participação ínfima e hoje já chega a 9%`, diz.
O que fazer
As mudanças do Código Civil só são válidas para contratos assinados depois de 11 de janeiro de 2003, quando a lei entrou em vigor. Os fiadores que desejam desistir da fiança devem procurar um advogado. `Mesmo depois de notificar o locador, o fiador ainda tem obrigações por mais 60 dias`, lembra o advogado Rui Viana.
Fiador está mais protegido
A fiança em um contrato de aluguel geralmente é resultado de uma relação de extrema confiança entre o inquilino e quem oferece a garantia. Uma briga familiar, o fim de um casamento ou da amizade são alguns dos motivos que levam às disputas judiciais. `Já vi casos de homens que entraram na Justiça para pedir exoneração de fiança porque eram fiadores de suas mulheres e se separaram`, comenta o advogado especializado em Direito Civil, Edwin Brito.
Para ele, o fiador ficou mais protegido com o novo Código Civil. `Na verdade, a lei fez um grande favor ao inquilino, afinal, em casos de inadimplência do locatário, o fiador é quem paga a conta`. `Já vi caso em que o contrato de fiança foi cancelado porque o inquilino, que era funcionário do fiador, acabou sendo demitido. Por conta disso, não havia mais sentido em continuar a fiança`. Para o advogado, o novo Código Civil pretende evitar disputas judiciais. `Isso vai depender das futuras interpretações da lei`.
O professor da Faculdade São Francisco, Rui Geraldo Camargo Viana, acrescenta que o Código Civil trouxe outro benefício. `O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o fiador está sujeito aos efeitos da Lei de Proteção do Bem da Família, da Constituição`. Viana explica que a lei prevê que o credor com apenas um imóvel, caso se endivide, não poderá ter o bem penhorado. `A Lei do Inquilinato colocou o fiador de fora, mas o STJ já decidiu favoravelmente aos fiadores`.
Seguro é pago ao assinar contrato
O seguro-fiança tem as mesmas regras de um seguro comum, como o de automóveis ou de saúde. Ao assinar o contrato, o locatário paga uma quantia para a seguradora ? geralmente o valor de uma vez e meia do aluguel, mais despesas extras como condomínio ? que garante ao proprietário o pagamento do aluguel em casos de inadimplência.
Segundo Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert, o valor depositado pelo seguro-fiança é pago ao proprietário em caso de atraso do aluguel. `O grande problema do seguro é que ele tem um custo relativamente alto`.
Se o inquilino gastar R$ 500 com aluguel, mais R$ 200 de condomínio e R$ 50 de IPTU, totalizando um gasto de R$ 750 por mês, o seguro deverá custar em torno de R$ 1.125 (uma vez e meia o valor).
Para Gebara, além do preço, o brasileiro não está habituado a fazer seguro. `Mas ele é um instrumento muito melhor para todas as partes do contrato: inquilino, imobiliária e proprietário`.